原标题：新四季都会-宝山(新四季都会)楼盘详情-最新房价＋户型图＋交通＋小区配套环境

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　　自2019年面市以来，5年四季都会从无到有，大一期建筑面积约90万方（包括四季都会、晓风来、繁星启、晴空上、绿龙北5个地块）已陆续交付，以实景品质见证城市的焕然新生，为4326个家庭构建了丰富多元的生活场景。

　　四季都会通过地铁1号线为轴线，将生活住区、城市公园、体育中心、邻里中心、教育资源、商业配套、科研办公……

　　等城市要素串联成City Walk都会生活圈，与城市以最适合的方式亲密接触，构建多动线连接的大城生活轨迹，用更长的生活半径连接室外的生活边界。

　　一座理想生活大城，消弭了时间的焦虑，通过1号线的高效通勤，通过富锦路站（距本项目直线米）无换乘直达人民广场站，向前LINK无时差的繁华中心，向后LINK黄金比例的城市怀抱。

　　对于拥有造城能力的四季都会来说，城市生活，不只是多元配套的逐步落地与丰盛，产品力的进阶，同样对于城市区域的发展、建筑空间的创新、生活方式的重塑具备极其重大的示范意义。

　　四季都会2.0七大产品力系统升级，试图通过不断捕捉并提炼当代人居的种种升级趋势，不断创造人居产品与城市服务的增量价值，在趋势中看见大时代的方向。

　　在这座建筑面积约200万方的理想大城之上，全新上线年沉淀下来的迭代作品。

　　四季都会希望能够通过全新的产品语言和生活主张，为这里注入新鲜创意与活力，让更多人可以在大城生活之上，演绎多元化的生活场景，并通过这一个项目看到城市产品力的再次演进。

　　而如何在规划及建筑规划设计中体现面向未来城市的格局和尺度，是设计思考的原点。

　　礼才地块选择以“理想大城”的升维视角，让项目从社区走向城市，通过将部分空间和视野让渡给公共空间，以及内外业态的联动，形成区域活力节点，打造富有活力的城市界面。

　　在整体规划上，则在多元复合的社区底盘之上，用更开放的姿态拥抱城市与公园，通过街角口袋花园、有仪式感的落客庭院、变化有致的社区界面，创造丰富的街区氛围和邻里交往空间，也通过打造出开放与私密友好平衡的空间节奏，实现内外社区空间的开放与互联。

　　同时，一横两纵双轴线礼序设计，两大中央景观与西侧城市公园的相互呼应，也打造出功能性、参与性、观赏性兼具的场景体验。

　　这样，在整个社区规划上，就实现了完成自身营造的同时，也为城市空间提供围合，共同组成一种可容纳多种日常生活的积极空间。

　　建筑是城市的艺术，它们将前沿美学、实用功能、城市符号等多重元素糅合一体，在重要位置，呈现出极具活力的独特美感，并重塑面向未来的城市天际线。

　　为了最大限度地考虑与城市场景融合，四季都会采用综合规划理念，纯18层以下建筑，更多的照顾到人的视野，并通过优化交通面积减少公摊，实现高得房率的建筑单体设计，收获更宽敞的户内空间。

　　线条和框的重新排列组合，打造出简洁、现代的立面，进而强化建筑的整体高级感。

　　以通透的玻璃为主基调，大面积的玻璃运用则让立面形成一块宛如整体的巨幅镜幕，倒映出地块的风光、自然的光影，让建筑不单单是居住的容器，更成为这块土地的审美缩影。

　　同时，更为轻盈通透的立面材质，也能进一步消弭生活的边界感，实现建筑室内与自然外界的相融共通。

　　入口作为社区景观的第一界面，四季都会2.0始终关注入口景观引导带来的空间节奏，赋予景观更多沉浸感和参与性。

　　从繁华的都市，抵达落客庭院，这里通过具有礼仪感的入口形象，营造出优雅的空间美学，无雨落客带来体贴入微的归家感受，居者尽可在此随时停留、休憩，或进行邻里交流，在闲适松弛的步伐中，体验归家的仪式感。

　　同时，精心打造双大堂，首层单元大堂，通过轻奢设计细节，勾勒出了独具特色的礼制空间，打造礼仪归家入户体验。

　　在社区底盘之上，四季都会2.0创造性的提出以“景观聚场化”的理念，充满设计感的入户仪式、融入动线的社区大堂服务，即是这种理念的呈现，它创造出体验感和安全感兼备的归家体验，为在此居住的人们，构建出理想的、玩乐的、开放的、自我的居住空间。

　　两大盒子作为社区会所泛空间的成长性场景设计，四季都会2.0将各类大堂、架空层等空间与功能区逐一梳理，然后根据关联性，再排列组合，形成2大盒子。

　　学习盒子主要是利用架空层空间主动营造社区图书馆、社区自习室，打造社区居民自主学习成长的24小时自习空间。

　　礼仪盒子通过艺术设计和互动庭院景观，营造出精致的美学空间，打造一处赏景休憩、邻里交流的礼仪空间，为居民提供更富有尊崇感的住家体验。

　　两大盒子的存在，使得四季都会2.0未来的公区，都可以像搭乐高积木那样，因地制宜地抽离出部分功能区，与室外的三大聚场混搭聚合后，又会有一种全新的体验，它们重新定义了场景的可能性，提供了未来生活方式的多种可能。

　　三大聚场作为四季都会2.0景观提升的核心场景，混龄聚场、自然聚场及林下聚场，整体塑造了一个功能复合、万物友好的社区空间，呈现着邻里愉悦的氛围，希望住户在此能够更多的去实现、去营造自己所追求的美好日常。

　　通过对场地的融合、功能的融合，实现不同年龄人群融合，凝聚丰盛、多元的聚合场。

　　全新的“混龄思维”主导的混龄光环空间，将空间混搭，匹配出最适合的空间构成形态；

　　逐光跑道是串联全区的夜光环型跑道，串联全区运动空间，在不同的活力场地之间无缝切换；

　　快乐满分针对不一样学龄段小孩的体育课程进行场地功能设计，在快乐游戏中实现体育满分。

　　自然聚场包含植物园、植物迷宫、露营草坪三个主要场景，自然探索、自然共融是场地的核心理念。

　　场地利用植物园与植物迷宫组合的形式展开社区与自然的对话，同时通过植物的识别和体验，丰富场景的感知功能，提供科普的性质，形成大人小孩均乐在其中的植物探索乐园。

　　林下聚场主体是可观可玩的林荫活力广场，在林下，通过开放廊架与植物组合，实现游玩体验、亲子陪伴、邻里交流，场地主张惬意自由的林验状态，希望能够通过与植物的亲密接触，在同一个场景展现不同的景观感受，提升社区活力。

　　四季都会2.0精细化社区分流动线，通过梳理业主、物业管理人员、外部人员在社区内的流线大社区分流动线，保障流线的井然有序，创造出体验感和安全感兼备的归家体验。

　　人行动线大致上可以分为业主人行流线与取快递/外卖流线，两重动线，可充分保障业主的私密与安全需求。

　　车行动线大致上可以分为业主车行流线、无雨落客流线，保障业主不受天气因素的干扰，无论合适，都能安全舒适的抵达家的领地。

　　非机动车行流线：业主非机动车行流线、送快递外卖流线，通过这两者的分离，不仅更便利快递外卖人员的进出，更让业主的归家之路成为一场回归心灵的旅途。

　　通过这六重动线构建出一个优质共享的社区底盘，用更长的生活半径连接室外的生活边界。

　　四季都会2.0在户型上进行了很多革新性设计，其精心打磨，将空间变成潜藏在生活方式背后的、情感和情绪的妥帖安放的场所。

　　建筑面积约92m²户型，3开间朝南，双阳台设计，阳台的南向面宽约5米，约6.76平方米的使用面积，更具视觉延展性；

　　吧台延展式餐厅空间，视业主需求，可做成半开放式厨房，下厨之时享受主厨般的乐趣；

　　建筑面积约101㎡户型，相较大一期的103㎡户型来说，面宽更大，加上阳台打通，起居空间更为舒适；

　　动线的设置更是一大亮点，原来的LDK客餐厅空间是一个长方形的空间，一家人用餐、进出房间、去客厅，动线会重叠；

　　而新户型，在各个区域门口，设置了一个近乎正方形的空间，动线呈X交叉型，空间更灵动。

　　建筑面积约122㎡是3+1户型，大横厅设计，3+1开间朝南，大尺度阳台，南向面宽优秀，超大的客厅可完全隔出一个灵动空间，无论是作为书房，还是家庭活动空间，亲子阅读、电竞空间等等，都能作为维系家庭关系的纽带存在。

　　四季都会通过7大产品力升级，所营造的正是一个情感与心灵能够安放，自然与城市能够彼此欣赏的生活场域，它在演绎当代人居生活想象的同时，也为北上海的城市新生打开了新的篇章。

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　　（免责声明：本篇分享文案非广告，所涉及的图文资料仅供参考，项目可能对项目细节等做逐步优化调整，具体以最终签订的买卖合同为准，在法律规定的范围内保有最终解释权。部分图片素材来自互联网，如有侵权请联系小编删除，感谢支持。)

　　a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

　　a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

　　c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

　　就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

　　土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

　　出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

　　a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、证券交易市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

　　c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

　　指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用的时间、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

　　地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

　　抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

　　租赁权：指土地使用权获得者在其有效有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

　　c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续使用。

　　PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年数的限制，年限由政府规定，否则无条件收回；

　　开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

　　五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程项目施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

　　二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的问题大多有资金不足、设计、施工存在严重质量上的问题，非常建设等。

　　17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

　　18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

　　19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

　　20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

　　21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

　　22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

　　23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（通常能获得开发商的折扣承诺）。

　　24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

　　31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

　　32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

　　33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

　　34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

　　35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

　　36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

　　37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

　　38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

　　39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

　　40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

　　41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

　　42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

　　43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的特殊的比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

　　44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

　　46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

　　47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

　　48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

　　49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按着建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

　　包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

　　指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

　　14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

　　1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米

　　在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

　　3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

　　4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

　　7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

　　8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

　　法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

　　1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

　　1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

　　3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

　　3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

　　3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；4）施工进度已明确，交房日期已明确；

　　它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

　　五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

　　5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

　　7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。

　　分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

　　1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；

　　2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

　　3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

　　5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

　　3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

　　a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

　　c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

　　具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

　　具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

　　风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

　　土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

　　环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

　　1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；2）盈亏平衡法

　　3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

　　内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

　　公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

　　包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。

　　2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；

　　营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

　　23、项目定位：了解最大化的花钱的那群人---再了解消费型态---得出需求---市场产品

　　1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；3）中档小区3；4）低档小区4；

　　一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

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